COME VALUTIAMO IL VALORE REALE DEL TUO IMMOBILE

Base

Cos’è l’estimo

L’estimo è la disciplina che insegna a valutare economicamente un bene.

Non guarda solo il bene materiale in sé, ma anche il reddito che quel bene può produrre e i diritti che possono esistere su di esso.

Formula rapida:
Estimo = valore del bene + reddito del bene + diritti sul bene.

Disciplina di valutazione

L’estimo è una disciplina che esprime un giudizio di valore.

Beni economici

Riguarda beni economici materiali.

Redditi

Considera anche i redditi che i beni producono.

Diritti

Tiene conto dei diritti che si possono vantare sui beni.

Principio

Il giudizio estimativo

L’estimo serve a esprimere un giudizio sul valore di un bene economico. Questo giudizio non è casuale: dipende sempre dallo scopo della stima.

Per stimare bene servono sia conoscenze tecniche sul bene sia conoscenze economiche sul mercato.

Stima estimativa = giudizio di valore + conoscenza tecnica + conoscenza del mercato + scopo preciso

Caratteri del giudizio estimativo

Oggettivo: non influenzato dalle parti.
Generalmente valido: fondato e non arbitrario.
Attuale: riferito a un momento preciso.
Legato allo scopo: il valore cambia a seconda del fine.

Versione semplice:
Stimare significa dire quanto vale un bene per un certo scopo. La stima deve essere imparziale, valida, riferita al presente e legata al motivo per cui viene fatta.

Cuore del capitolo

I sei aspetti economici del bene

Un bene può essere valutato in sei modi principali.

Valore di mercato

Quanto vale se lo vendo oggi.

Valore di costo

Quanto costa produrlo o ricostruirlo.

Valore di capitalizzazione

Quanto valgono oggi i redditi futuri del bene.

Valore di trasformazione

Quanto conviene trasformarlo.

Valore di surrogazione

Quanto costa sostituirlo con un altro equivalente.

Valore complementare

Quanto vale una parte del bene rispetto all’intero.

Versione semplice:
Il bene può essere guardato sotto sei angoli diversi: quanto si vende, quanto costa, quanto rende, quanto vale se lo trasformo, quanto costa sostituirlo, quanto vale una parte rispetto al tutto.

Valore base

Valore capitale, aggiunte e detrazioni

Il valore capitale è il valore complessivo del bene. È il valore base di partenza, prima di correggerlo con aggiunte e detrazioni.

Valore finale = valore capitale + aggiunte − detrazioni

Aggiunte

Aumentano il valore finale. Sono utilità, miglioramenti o elementi positivi collegati al bene.

Detrazioni

Diminuiscono il valore finale. Sono pesi, carenze, costi o limiti che gravano sul bene.

Frase memoria:
Se migliora, aggiungo. Se grava, detraggo.

Fabbricati civili

Si aggiungono elementi che migliorano il valore, come giardini, servitù attive, redditi temporaneamente più alti o miglioramenti della zona. Si detraggono minori redditi, servitù passive, spese straordinarie, ipoteche e usufrutto.

Fondi rustici

Si aggiungono bestiame, macchine, attrezzi, impianti irrigui, servitù attive. Si detraggono mancanze, spese straordinarie e tutto ciò che pesa sul fondo.

Fattori di valore

Condizioni che influenzano il valore

Il valore di un bene dipende da tre gruppi di condizioni.

Condizioni generali

Riguardano l’economia generale della zona: mercati, credito, commercio, tassi, salari, prezzi.

Condizioni intrinseche

Dipendono dal bene stesso: forma, fertilità, manutenzione, finiture, consistenza, servizi interni.

Condizioni estrinseche

Dipendono dall’ambiente esterno: viabilità, mercati, salubrità, collegamenti, servizi pubblici, posizione.

Fondi rustici

Intrinseche: fertilità, forma, esposizione, acqua, coltivazione, amministrazione. Estrinseche: mercati, centri urbani, corsi d’acqua, viabilità, salubrità.

Fabbricati civili

Intrinseche: orientamento, manutenzione, vani, finiture, servizi interni, consistenza. Estrinseche: collegamenti, servizi pubblici, salubrità, posizione rispetto a uffici e commercio.

Metodo

Come si arriva al giudizio di valore

Prima il perito deve:

capire lo scopo della stima;
scegliere l’aspetto economico corretto;
applicare la procedura adatta.

Scopo → aspetto economico → procedura

Le procedure principali sono tre:

D — Diretta

Confronto immediato con beni simili di prezzo noto.

I — Indiretta

Si parte dal reddito del bene e lo si capitalizza.

E — Econometrica

Si usano modelli statistici, regressioni e dati di mercato.

Procedura 1

Procedura diretta

È il confronto più immediato con beni simili.

stima a vista o ad impressione;
confronto parametrico;
stima storica;
stima su parametri fisico-tecnici;
stima per valori complementari o valori tipici.

Vx : SV = px : Sp
Vx = (SV / Sp) × px

Vx = valore del bene da stimare
SV = somma dei prezzi dei beni simili
px = parametro del bene da stimare
Sp = somma dei parametri dei beni simili

Parametri più usati:
per fondi rustici: superficie, canone d’affitto, reddito dominicale.
per fabbricati civili: canone di locazione, vano, metro quadro, metro cubo.

Procedura 2

Procedura indiretta

Non parto dal prezzo di immobili simili. Parto dal reddito del bene.

vedo quanto rende il bene;
tolgo le spese;
ottengo il reddito netto;
trasformo quel reddito nel valore del bene.

Valore = reddito annuo netto / saggio di capitalizzazione

Cosa vuol dire “si guarda il guadagno che il bene produce”

Non vuol dire guardare quanto hai pagato il bene o quanto vuoi venderlo. Vuol dire guardare quanto quel bene fa entrare economicamente nel tempo.

Appartamento affittato → produce canone.
Terreno agricolo → produce raccolto o affitto.
Negozio → produce reddito.

Per quanto tempo?

Dipende dalla natura del reddito:

Reddito ordinario e durevole → si capitalizza come fonte stabile di reddito.
Reddito temporaneo → si considerano gli anni residui e si attualizza.

Schema semplice:
reddito stabile e ordinario → capitalizzazione semplice
reddito limitato nel tempo → attualizzazione per gli anni residui

Cos’è il saggio di capitalizzazione

È la percentuale che uso per trasformare il reddito annuo netto nel valore del bene.

Reddito / saggio = valore

reddito netto annuo = 10.000 euro
saggio = 5% = 0,05

10.000 / 0,05 = 200.000

Saggio alto = valore più basso
Saggio basso = valore più alto

Procedura 3

Procedura econometrica

Usa numeri, dati e statistica. Si basa su modelli matematici e può usare regressione semplice o multipla e Sales Comparison Approach.

Versione semplice:
guardo tanti dati di beni simili e, con la statistica, ricavo il valore del bene.

Mini schema:
Procedura indiretta = reddito → valore
Procedura econometrica = dati/statistica → valore

Applicazione pratica

Relazioni di stima

Aziende agrarie

La relazione comincia con una premessa: scopo della stima, chi la richiede, dati del perito. Poi descrivo il fondo: caratteristiche, colture, fabbricati, scorte, irrigazione, sistema di conduzione.

descrizione del fondo → reddito lordo → spese → beneficio fondiario → tasso → capitalizzazione → aggiunte e detrazioni

Fabbricati civili

La relazione contiene cappello iniziale, ubicazione, dati catastali, descrizione, caratteristiche costruttive e vetustà.

canone → spese → reddito netto → tasso → capitalizzazione → aggiunte/detrazioni

Se il fabbricato non produce reddito, come scuola o ospedale, si usa il costo di costruzione corretto con un coefficiente di degrado.

Aree fabbricabili

Per stimarle contano anche indice di edificabilità, superficie copribile, volume realizzabile, altezze, vincoli, oneri, servitù, ubicazione, forma del lotto e viabilità.

Procedimento sintetico: confronto parametrico tra aree simili.
Procedimento analitico: valore di trasformazione.

Versione semplice:
guardo quanto si può costruire e quanto vale costruirci sopra.

Chiusura

Ripasso finale

Cosa devo ricordare

capire lo scopo;
scegliere il tipo di valore;
guardare le condizioni che influenzano il bene;
usare la procedura giusta.

Procedure principali

Diretta = confronto con beni simili
Indiretta = guardo quanto rende
Econometrica = uso dati e statistica

“L’estimo serve a capire quanto vale un bene, confrontandolo col mercato, col suo reddito o con dati tecnici e statistici.”

Mini ripasso semplice:
Quanto vale?
Quanto rende?
Quanto costa farlo o rifarlo?
Com’è fatto?
Dov’è?
Ci sono elementi che aumentano o diminuiscono il valore?